Par Maître Khadidja SELHAMI, avocate au Barreau de Paris
Publié le 7 novembre 2026 — Mis à jour le 7 novembre 2026
Dans un bail commercial, la clause résolutoire ne produit pas ses effets au jour de l'impayé. Elle suppose un acte préalable, le commandement de payer, dont la régularité conditionne tout : c'est lui qui fait courir le délai d'un mois offert au preneur pour se libérer. Un commandement irrégulier ou imprécis paralyse la clause, quelle que soit la réalité de la dette.
Le mécanisme légal
L'article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le même texte précise que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Trois conséquences en découlent. Le commandement doit être délivré par un commissaire de justice, la lettre recommandée ne suffisant pas. Il doit viser la clause résolutoire du bail et mentionner expressément le délai d'un mois. Enfin, une clause qui prévoirait un délai inférieur à un mois, par exemple quinze jours, est réputée non écrite, le délai légal étant d'ordre public.
Les textes applicables
- Article L. 145-41 du Code de commerce : délai d'un mois, mention obligatoire à peine de nullité, suspension possible par le juge.
- Article 1343-5 du Code civil : pouvoir du juge d'accorder des délais de paiement et de suspendre l'exigibilité de la dette.
- Article 1229 du Code civil : effets de la résolution sur les prestations échangées.
- Article 1719 du Code civil : obligations du bailleur, dont la délivrance paisible de la chose louée.
La jurisprudence utile
Sur les impayés liés à la crise sanitaire, la Cour de cassation a jugé, par trois arrêts du 30 juin 2022, que l'obligation de payer les loyers n'avait été ni suspendue ni neutralisée pendant la fermeture administrative des commerces (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190, 21-20.127 et 21-19.889). Le preneur ne peut donc opposer au commandement un prétendu manquement du bailleur à son obligation de délivrance fondé sur cette seule fermeture : la voie de la contestation du commandement sur ce fondement est fermée.
La Cour de cassation rappelle par ailleurs, de manière constante, que le juge saisi d'une demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ne peut que vérifier la régularité de l'acte, l'existence de la dette et l'absence de régularisation dans le délai. Il ne lui appartient pas de réécrire le contrat, mais il conserve le pouvoir d'accorder des délais de paiement suspensifs, y compris d'office, lorsque la situation du débiteur le justifie.
Mon analyse
Je constate que la plupart des commandements contestés avec succès le sont pour des raisons qui n'ont rien à voir avec le montant de la dette. Un décompte global, sans distinction entre loyers, charges, taxes et régularisations, empêche le preneur de vérifier ce qu'il doit réellement et fragilise l'acte. Une clause résolutoire invoquée pour un manquement qu'elle ne vise pas, par exemple un défaut d'assurance alors qu'elle ne porte que sur les loyers, produit le même effet : rien.
Pour le preneur, le mois qui suit la signification est un délai de combat, pas d'attente. Il faut demander immédiatement le décompte détaillé, vérifier la ventilation des charges, contester par écrit les sommes qui ne sont pas dues et, le cas échéant, régulariser le principal incontesté. Payer la totalité dans le délai éteint le jeu de la clause ; contester sans payer expose à sa mise en œuvre, sauf à obtenir du juge une suspension.
Pour le bailleur, la même rigueur s'impose en amont : un commandement rédigé à la hâte, sans visa précis de la clause ni rappel du délai, coûte des mois et oblige à recommencer la procédure. Dans ce contentieux, la forme n'est pas un détail : elle est le fond.
Points de vigilance
- Vérifier que le commandement a bien été délivré par commissaire de justice et qu'il vise la clause résolutoire du bail.
- Contrôler la mention expresse du délai d'un mois : son absence entraîne la nullité de l'acte.
- Exiger un décompte détaillé distinguant loyers, charges, taxes et régularisations.
- Régulariser ou contester dans le délai, et solliciter sans attendre des délais de paiement si la dette est incontestée mais le paiement impossible.
Sources officielles
- Article L. 145-41 du Code de commerce — Légifrance
- Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.127 — Légifrance
- Article 1224 du Code civil — Légifrance
Cet article présente une analyse générale du droit positif à la date de sa mise à jour. Il ne constitue pas une consultation juridique et ne saurait se substituer à l'examen d'un dossier concret.