Par Maître Khadidja SELHAMI, avocate au Barreau de Paris
Publié le 7 novembre 2026 — Mis à jour le 7 novembre 2026
Un congé irrégulier ne met pas fin au bail. Cette règle, souvent ignorée du preneur comme du bailleur, ouvre pourtant une alternative stratégique décisive : demander la nullité du congé pour conserver le bail, ou renoncer à cette nullité pour obtenir une indemnité d'éviction. Les deux voies ne se cumulent pas, et le choix doit être arrêté très tôt.
Les conditions de forme du congé
L'article L. 145-9 du Code de commerce impose au congé du bailleur un formalisme strict, dont le non-respect est sanctionné par la nullité. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, au moins six mois avant l'expiration de la période triennale en cours, en précisant les motifs pour lesquels il est délivré. Il doit également indiquer au preneur qu'il dispose d'un délai de deux ans, à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, pour saisir le tribunal s'il entend contester ce congé ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction.
L'absence de motif, un motif équivoque ou l'omission du rappel du délai de deux ans entraînent la nullité de l'acte. La nullité n'est pas une pure formalité : elle efface rétroactivement le congé, de sorte que le bail se poursuit comme si aucun congé n'avait été délivré.
Les textes applicables
- Article L. 145-9 du Code de commerce : forme du congé, préavis de six mois, obligation de motivation, mention du délai de deux ans, nullité.
- Article L. 145-14 du Code de commerce : droit du preneur évincé à une indemnité d'éviction.
- Article L. 145-17 du Code de commerce : possibilité pour le bailleur de refuser le renouvellement sans indemnité en cas de motif grave et légitime à l'encontre du preneur.
- Article L. 145-60 du Code de commerce : prescription par deux ans des actions nées de l'application du statut des baux commerciaux.
La jurisprudence utile
La Cour de cassation a jugé que la nullité d'un congé entraîne sa disparition rétroactive et laisse subsister le bail, dont l'exécution se poursuit jusqu'à ce qu'un nouveau congé régulier soit délivré (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-18.756). La solution est essentielle : elle prive le bailleur de tout effet utile d'un congé mal rédigé et replace le preneur dans la situation antérieure.
La même solution a une contrepartie. Le preneur confronté à un congé nul peut choisir de renoncer à la nullité et de solliciter son indemnité d'éviction, en quittant les lieux selon les modalités convenues. Ce choix se fait une seule fois : il n'est plus possible de revenir en arrière une fois la décision prise et les lieux libérés.
Mon analyse
Dans cette matière, je conseille rarement d'engager une action sur la nullité sans avoir chiffré, au préalable, l'indemnité d'éviction à laquelle le preneur aurait droit s'il acceptait de partir. Un congé nul offre un levier de négociation considérable, mais il ne répare aucun préjudice économique : le bail se poursuit, avec ses loyers et ses contraintes, et le bailleur peut délivrer un nouveau congé régulier. Pour un commerçant dont l'activité dépend de l'emplacement, l'indemnité d'éviction est souvent plus protectrice qu'un maintien obtenu par voie judiciaire.
J'insiste sur deux erreurs fréquentes. La première consiste à contester le congé en se limitant à des considérations d'équité, alors que la discussion doit porter sur la régularité de la forme et sur la réalité des motifs invoqués. La seconde consiste à laisser passer le délai de deux ans : l'action devient alors irrecevable, même si le congé était manifestement irrégulier. Ce délai court à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, non de sa signification, et il n'est pas suspendu par une simple réclamation amiable.
Enfin, la contestation des motifs mérite une attention particulière. Le bailleur qui invoque un motif grave et légitime doit en rapporter la preuve, et le juge apprécie la gravité à la date du congé, au regard de l'ensemble du comportement du preneur. Un impayé ponctuel régularisé, un manquement isolé ou un différend mineur ne suffisent pas à caractériser le motif grave et légitime.
Points de vigilance
- Vérifier la date d'effet du congé, la forme de l'acte et la motivation retenue, avant toute décision.
- Choisir entre la nullité du congé et l'indemnité d'éviction : les deux demandes ne se cumulent pas.
- Saisir le tribunal dans les deux ans de la date pour laquelle le congé a été donné.
- Ne pas libérer les lieux avant d'avoir arrêté la stratégie, un départ pouvant valoir renonciation.
Sources officielles
- Article L. 145-9 du Code de commerce — Légifrance
- Articles L. 145-14 à L. 145-30 du Code de commerce — Légifrance
- Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-18.756 — Légifrance
Cet article présente une analyse générale du droit positif à la date de sa mise à jour. Il ne constitue pas une consultation juridique et ne saurait se substituer à l'examen d'un dossier concret.