La victime d'un dégât des eaux se trouve immédiatement confrontée à l'inertie de différentes parties concernées, sinon responsables : compagnie d'assurance, syndic de copropriété, voisin, entreprise, expert. L'eau, elle, continue de s'infiltrer. Les recours existent, mais ils supposent d'identifier l'origine du désordre, puis d'imposer aux responsables de faire le nécessaire.
Un sinistre, plusieurs interlocuteurs
Chaque intervenant a son propre intérêt et son propre calendrier. L'assureur indemnise en fonction d'un contrat et de ses garanties. Le syndic engage des démarches collectives, sans obligation de résultat sur un sinistre privatif. Le voisin à l'origine de la fuite n'a aucun intérêt à financer des travaux. L'entreprise attend un ordre de mission et un devis validé. Quant à l'expert, il est mandaté pour constater, non pour contraindre.
Résultat : les semaines passent, l'humidité gagne les murs et les recours se compliquent. Il faut donc agir avec méthode et ne jamais laisser le dossier revenir au seul bon vouloir des parties.
Étape 1 : déterminer l'origine du désordre
Pour pouvoir réaliser les travaux de réfection des parties endommagées par le sinistre, il faut tout d'abord que l'origine des désordres soit déterminée afin d'y mettre un terme. Cette étape conditionne tout le reste : elle désigne le responsable, et donc le débiteur des travaux et de l'indemnisation.
Or la détermination de l'origine des désordres n'est pas toujours évidente. Une fuite en apparente provenance du plafond peut venir d'une canalisation encastrée du voisin, d'une étanchéité de terrasse défaillante, d'une partie commune, d'une infiltration par la façade ou d'un défaut de ventilation provoquant de la condensation. Seul un technicien peut trancher, avec le recours parfois à des sondages, des tests d'étanchéité ou des caméras endoscopiques.
Étape 2 : déclarer le sinistre et solliciter l'assureur
La déclaration doit être faite à votre assureur dans les cinq jours ouvrés suivant la connaissance du sinistre, avec une description précise et, si possible, des photographies. Conservez les éléments endommagés : l'assureur peut légitimement les expertiser avant remplacement.
En matière de dégâts des eaux, la convention d'indemnisation directe permet fréquemment un règlement rapide des dommages aux biens, avec un seul expert et une prise en charge directe entre assureurs. La compagnie indemnise en général les dommages aux biens ou aux embellissements, mais pas forcément le préjudice de jouissance ou la perte de revenus locatifs subie dans l'attente de la résolution du problème. Ces préjudices doivent donc être réclamés au responsable de la fuite.
Étape 3 : faire constater et, si nécessaire, ordonner une expertise
Le recours à un expert peut s'avérer nécessaire. Les délais peuvent être très longs en cas de complication : impossibilité d'accès à l'appartement voisin, découverte de structures de l'immeuble abîmées, présence de mérule ou d'humidité persistante, opposition du syndic ou d'un copropriétaire.
Une expertise amiable reste utile mais ne s'impose pas à tous. Il peut alors s'avérer nécessaire de faire désigner un expert judiciaire, par voie de référé sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile. Les parties sont convoquées, les lieux accessibles même en cas de refus, et le rapport devient opposable à chacun. C'est souvent le moyen le plus sûr de sortir d'une situation figée.
Étape 4 : obtenir les travaux
Il est parfois possible de se passer de l'expertise et d'assigner directement les parties responsables afin qu'elles soient condamnées à réaliser des travaux sous astreinte. Le juge des référés, sur le fondement de l'article 835 du Code de procédure civile, peut ordonner les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, et allouer une provision au créancier lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Deux conditions sont requises : établir l'origine du désordre et l'imputabilité de la fuite, et démontrer l'urgence. Un constat de commissaire de justice, des rapports d'intervention de plombier, un procès-verbal d'expertise amiable contradictoire ou des devis de réfection constituent alors la base du dossier.
Étape 5 : réclamer l'indemnisation complète
La condamnation aux travaux ne suffit pas. Il faut également obtenir réparation de tout ce que le sinistre a coûté, y compris ce que l'assurance ne paie pas :
- Dommages aux biens, embellissements et mobilier, à hauteur du coût réel de remise en état.
- Préjudice de jouissance, lorsque le logement devient partiellement ou totalement inutilisable.
- Perte de revenus locatifs, si le bien était loué, et frais de relogement pour l'occupant.
- Frais de recherche de fuite, de constat, d'expertise et de déménagement provisoire.
- Frais engagés pour limiter l'aggravation du dommage, comme un dessèchement d'urgence.
- Résistance abusive d'un voisin ou d'un syndic ayant laissé la situation se dégrader.
Les délais à ne pas laisser filer
Le temps travaille contre la victime. L'humidité détériore les structures, les preuves s'effacent, et la prescription peut être atteinte : cinq ans pour l'action en responsabilité civile, deux ans en matière de garantie décennale ou d'assurance construction, délais annuels pour certains recours contractuels. Une action engagée trop tard, même parfaitement fondée, devient impossible.
En résumé
Face à un dégât des eaux, la victime n'a pas à attendre que les parties s'entendent. Déterminer l'origine, déclarer le sinistre, faire constater les désordres, puis agir en justice pour obtenir les travaux et l'indemnisation intégrale : ces étapes s'enchaînent vite avec un accompagnement adapté. Toute démarche doit être documentée en amont et réclamée sans délai.
Le cabinet intervient aux côtés des victimes de sinistres, propriétaires, locataires et copropriétaires : demandes d'expertise, référés de travaux et provisions, contentieux contre les assureurs et recours contre les responsables, jusqu'à l'indemnisation effective.
Le cabinet SELHAMI
Ces recours relèvent des assurances et de la responsabilité civile, un domaine que le cabinet pratique à Paris et en Île-de-France, depuis le 132 boulevard du Montparnasse (14e arrondissement).
Sur la preuve technique du désordre, lire l'expertise judiciaire : quand et comment la faire ordonner ?.
Le cabinet reçoit sur rendez-vous, au 132 boulevard du Montparnasse, Paris 14e : prendre rendez-vous.