Par Maître Khadidja SELHAMI, avocate au Barreau de Paris
Publié le 7 novembre 2026 — Mis à jour le 7 novembre 2026
L'indemnité d'éviction est la contrepartie du droit au renouvellement. Lorsque le bailleur refuse de renouveler le bail sans motif grave et légitime, il doit réparer l'entier préjudice du preneur. Encore faut-il savoir ce que recouvre cet « entier préjudice » : c'est là que se joue l'essentiel du contentieux.
Le principe légal
L'article L. 145-14 du Code de commerce dispose que le bailleur qui refuse le renouvellement doit payer au locataire évincé une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf si le propriétaire rapporte la preuve que le préjudice est moindre.
L'article L. 145-15 du même code sanctionne par la nullité les clauses et arrangements qui auraient pour effet de faire échec au droit de renouvellement. Une clause de renonciation anticipée à l'indemnité d'éviction, insérée dans le bail ou dans un acte séparé, est donc fragile et doit être examinée avec la plus grande prudence.
Deux logiques d'indemnisation
La première est celle de la perte du fonds. Lorsque l'activité ne peut être transférée sans perte importante de clientèle, l'indemnité correspond à la valeur marchande du fonds de commerce : c'est l'indemnité de remplacement. La seconde est celle du transfert : lorsque le preneur peut poursuivre son activité ailleurs sans perdre sa clientèle, l'indemnité correspond à la valeur du droit au bail, c'est-à-dire à l'avantage que représentait le maintien dans les lieux à un loyer inférieur à la valeur locative de marché. C'est l'indemnité de transfert.
La distinction n'est pas théorique : l'écart entre les deux évaluations peut représenter plusieurs centaines de milliers d'euros dans un même dossier.
La jurisprudence utile
Dans un arrêt du 13 octobre 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a censuré une cour d'appel qui avait retenu l'hypothèse d'un transfert du fonds en faisant peser la charge de la preuve sur la société preneuse, alors que l'article L. 145-14 pose une présomption de perte du fonds de commerce, le bailleur devant démontrer que le préjudice est moindre (Cass. 3e civ., 13 octobre 2021, n° 19-18.123). La solution est structurante : c'est au bailleur, et non au preneur, d'établir que l'activité pouvait être transférée sans perte de clientèle.
Mon analyse
Je considère que l'indemnité d'éviction se gagne d'abord sur la qualification, ensuite sur les chiffres. Avant même de discuter des méthodes d'évaluation, il faut établir que le fonds est attaché à l'emplacement : structure de la clientèle, part du chiffre d'affaires liée au passage, absence de locaux équivalents disponibles à un loyer comparable, coût d'un éventuel transfert. Cette démonstration, souvent négligée, conditionne tout le reste.
Sur le terrain de l'évaluation, deux réflexes me paraissent indispensables. D'abord, ne jamais accepter une expertise sans y participer activement : le preneur doit produire ses comptes, ses baux, ses éléments de clientèle et faire valoir ses propres méthodes, faute de quoi le rapport sera construit sur les seuls éléments du bailleur. Ensuite, ne pas oublier les indemnités accessoires, qui pèsent lourd dans le total : frais de déménagement et de réinstallation, droits de mutation pour l'acquisition d'un fonds de même valeur, troubles commerciaux et frais de licenciement lorsqu'ils sont justifiés.
Un dernier point, souvent mal mesuré par les preneurs : jusqu'au paiement effectif de l'indemnité, le locataire conserve en principe le droit de se maintenir dans les lieux. Ce maintien n'est pas un privilège de confort, c'est une garantie de paiement. À l'inverse, le bailleur conserve, tant que l'indemnité n'est pas définitivement fixée, la possibilité de renoncer à l'éviction en offrant le renouvellement. Ces deux mécanismes expliquent pourquoi la négociation, bien menée, aboutit souvent à un accord avant jugement.
Points de vigilance
- Chiffrer l'indemnité avant d'accepter un départ ou de signer un protocole.
- Réunir les pièces comptables et commerciales dès le début de la procédure d'expertise.
- Contester les clauses de renonciation à indemnité insérées dans le bail : leur validité est strictement encadrée.
- Ne pas confondre indemnité d'occupation due pendant le maintien dans les lieux et indemnité d'éviction.
Sources officielles
- Articles L. 145-14 et suivants du Code de commerce — Légifrance
- Cass. 3e civ., 13 octobre 2021, n° 19-18.123 — Légifrance
Cet article présente une analyse générale du droit positif à la date de sa mise à jour. Il ne constitue pas une consultation juridique et ne saurait se substituer à l'examen d'un dossier concret.