Par Maître Khadidja SELHAMI, avocate au Barreau de Paris
Publié le 7 novembre 2026 — Mis à jour le 7 novembre 2026
Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Cette architecture juridique, souvent mal comprise, détermine tout le contentieux de la responsabilité : un copropriétaire n'a pas de contrat avec son syndic, et pourtant il peut agir seul contre lui. Encore faut-il choisir le bon fondement et établir un préjudice qui lui soit personnel.
Un mandataire du syndicat, pas de chaque copropriétaire
Le syndic est désigné par l'assemblée générale et lié par un contrat conclu avec le syndicat des copropriétaires, personne morale distincte des copropriétaires qui la composent. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 définit sa mission : exécuter le règlement de copropriété et les délibérations de l'assemblée générale, administrer l'immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, établir le budget prévisionnel et les comptes, ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat, tenir à jour le carnet d'entretien et représenter le syndicat en justice. Le même texte précise que le syndic est seul responsable de sa gestion et qu'il ne peut se faire substituer.
Il en résulte deux régimes de responsabilité. Envers le syndicat, la responsabilité est contractuelle, car elle sanctionne l'inexécution du mandat. Envers chaque copropriétaire pris individuellement, elle est délictuelle, faute de lien contractuel direct : elle repose sur les articles 1240 et 1241 du Code civil.
Les textes applicables
- Article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : missions du syndic, obligations légales et responsabilité personnelle de gestion.
- Articles 1240 et 1241 du Code civil : responsabilité délictuelle, applicable à l'action individuelle du copropriétaire.
- Article 1992 du Code civil : responsabilité du mandataire, appréciée moins rigoureusement lorsque le mandat est gratuit, ce qui concerne le syndic bénévole.
- Article 2224 du Code civil : prescription de cinq ans à compter du jour où le demandeur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir.
La jurisprudence utile
Depuis un arrêt du 6 mars 1991, la Cour de cassation retient que le syndic engage sa responsabilité à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement délictuel, pour les fautes commises dans l'accomplissement de sa mission (Cass. 3e civ., 6 mars 1991, n° 89-18.758). La solution est constante. Elle a été appliquée au syndic ayant fait réaliser des travaux d'ascenseur excédant le montant voté par l'assemblée générale (Cass. 3e civ., 7 février 2012, n° 11-10.812), ou ayant irrégulièrement dispensé certains lots de contribuer à des frais communs tout en ordonnant des travaux non votés (Cass. 3e civ., 24 novembre 2021, n° 20-14.003).
Sur la question très débattue du quitus, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 29 février 2024, qu'un copropriétaire peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour un préjudice personnel, y compris lorsqu'il a voté une résolution donnant quitus, dès lors qu'il est tiers au contrat de mandat (Cass. 3e civ., 29 février 2024, n° 22-24.558). Le même arrêt illustre la faute de négligence : alerté dès 2010 d'infiltrations et de la déformation d'une poutre de façade, le syndic n'avait pas fait diligence, et le retard des travaux lui a été imputé.
Mon analyse
La difficulté du dossier de responsabilité contre un syndic n'est presque jamais la faute : elle est presque toujours le préjudice. Un copropriétaire qui reproche au syndic d'avoir mal entretenu une toiture subit, comme tous les autres, la dégradation d'une partie commune : ce préjudice est collectif et relève de l'action du syndicat. Pour agir seul, il faut isoler un dommage propre : le plafond effondré dans un appartement déterminé, la perte locative d'un lot devenu inhabitable, un appel de charges irrégulier adressé à un seul copropriétaire, un surcoût de travaux répercuté sur sa seule quote-part.
J'en tire une méthode. Avant d'assigner, il faut chiffrer ce préjudice personnel et le documenter, puis vérifier que la copropriété n'a pas déjà obtenu réparation du même dommage, ce qui permettrait au syndic d'opposer une double indemnisation. Il faut aussi anticiper la question du quitus : la solution de 2024 est protectrice, mais elle ne dispense pas de démontrer une faute distincte de la simple approbation des comptes.
Sur le plan pratique, je considère que l'action individuelle ne doit pas être utilisée comme un substitut au contrôle collectif de la gestion. Elle est efficace pour un dommage identifié et actuel ; elle ne l'est pas pour contester une politique d'entretien. Dans ce dernier cas, la voie utile passe par l'assemblée générale, le conseil syndical, ou la désignation d'un administrateur provisoire en cas de carence.
Il faut enfin rappeler que la prescription court sur cinq ans à compter du jour où le copropriétaire a connu ou aurait dû connaître les faits, et non de la date de la faute. Sur un immeuble ancien, ce point de départ fait l'objet de discussions fréquentes et mérite d'être établi avec précision.
Points de vigilance
- Démontrer un préjudice personnel, distinct de celui subi par la collectivité des copropriétaires.
- Documenter les alertes adressées au syndic : courriers, demandes de travaux, signalements de sinistre.
- Vérifier les références de l'assurance de responsabilité civile professionnelle du syndic.
- Agir dans les cinq ans de la connaissance du dommage, sans attendre l'issue d'une éventuelle action du syndicat.
Sources officielles
- Article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — Légifrance
- Article 1240 du Code civil — Légifrance
- Article 2224 du Code civil — Légifrance
- Cass. 3e civ., 24 novembre 2021, n° 20-14.003 — Légifrance
Cet article présente une analyse générale du droit positif à la date de sa mise à jour. Il ne constitue pas une consultation juridique et ne saurait se substituer à l'examen d'un dossier concret.