Un litige de copropriété naît le plus souvent de trois sujets : la répartition des charges, des travaux votés ou refusés en assemblée générale, et la gestion du syndic. Or les délais pour agir sont courts, parfois de deux mois seulement : une décision non contestée dans les temps devient définitive, même si elle était irrégulière.
Charges de copropriété : quand la répartition peut être contestée
La répartition des charges repose sur le règlement de copropriété et sur les millièmes de chaque lot. Deux voies existent :
- la contestation du règlement de copropriété lui-même, dans un délai de cinq ans ;
- l'action en révision de la répartition lorsqu'elle aboutit à une différence de plus d'un quart entre la quote-part exigée et celle qui résulterait de la valeur comparative des lots.
S'y ajoutent les litiges sur les appels de fonds : charges manifestement erronées, travaux imputés au mauvais lot, régularisation annuelle contestée. Le point de départ est souvent le dernier appel de charges reçu, ce qui impose de réagir vite.
Travaux votés en assemblée générale : les recours
Tout copropriétaire, même absent ou opposé au vote, peut contester une décision d'assemblée générale. Le délai est impératif : deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Passé ce délai, la décision devient définitive.
Les motifs de contestation les plus solides sont :
- une irrégularité de forme : convocation défectueuse, ordre du jour incomplet, quorum ou majorité non respectés ;
- une décision qui excède les pouvoirs de l'assemblée ou porte atteinte aux droits d'un copropriétaire ;
- un abus de majorité, lorsque la décision sacrifie l'intérêt de la copropriété à celui d'un groupe de copropriétaires.
L'assemblée générale ne peut pas non plus s'opposer de manière abusive à des travaux d'accessibilité pour une personne handicapée, ni à des travaux d'amélioration énergétique demandés par un copropriétaire : le juge peut ordonner leur exécution aux frais de la copropriété.
Contentieux des travaux : malfaçons, infiltrations et nuisances
Les travaux décidés en assemblée générale génèrent fréquemment un second contentieux, une fois le chantier achevé :
- malfaçons et désordres : mise en cause de l'entreprise, de l'assureur dommages-ouvrage et de la garantie décennale ;
- infiltrations venues des parties communes ou d'une terrasse à usage privatif, avec partage de responsabilité entre le syndicat et le copropriétaire ;
- nuisances de chantier et troubles anormaux de voisinage subis pendant les travaux.
Dans ces dossiers, l'expertise judiciaire est déterminante : elle fixe les désordres, leur origine et le coût des reprises. Une assignation en référé permet de la faire ordonner rapidement, avant même de trancher la responsabilité.
Le syndic défaillant
Gestion opaque des comptes, absence de comptabilité, refus de communiquer les pièces : le syndic a des obligations précises. Tout copropriétaire peut demander la communication des pièces comptables et des contrats en cours. En cas de manquements graves, l'assemblée peut voter sa révocation. La contestation des honoraires du syndic reste possible dans les deux mois suivant la notification des décisions qui les ont votés, comme toute décision d'assemblée.
Bien préparer son dossier avant d'agir
Avant toute action judiciaire, une mise en demeure adressée au syndic, puis une saisine du conseil syndical, règlent un nombre important de situations. Conservez systématiquement : convocations, procès-verbaux d'assemblée, relevés de charges, appels de fonds, contrats, courriers et photographies. Ce sont ces pièces qui permettront soit une négociation solide, soit un dossier plaidable.
Questions fréquentes
Quel est le délai pour contester une décision d'assemblée générale ?
Deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Ce délai est impératif : une irrégularité non contestée dans ce délai ne peut plus être invoquée ensuite.
Puis-je refuser de payer des charges que je juge injustes ?
Non. Le non-paiement expose à des intérêts, à des frais et à une procédure de recouvrement, sans régler le désaccord. Le bon réflexe est de payer, puis de contester dans les formes et dans les délais, ou de solliciter un échelonnement.
Qui supporte le coût des travaux votés en assemblée générale ?
Les travaux votés régulièrement sont à la charge de la copropriété, répartis selon la clé prévue au règlement de copropriété et la nature des travaux. Une répartition erronée peut être contestée.
Que faire en cas de malfaçons après des travaux votés ?
Il faut réunir les constats (constat d'huissier, rapport d'expertise amiable), déclarer le sinistre à l'assurance dommages-ouvrage dans les délais contractuels et, si l'indemnisation n'arrive pas, solliciter une expertise judiciaire.
Un avocat est-il obligatoire devant le tribunal judiciaire ?
Oui pour les litiges de copropriété portés devant le tribunal judiciaire : la procédure est écrite et la représentation par avocat est requise.
Ce qu'il faut retenir
Les litiges de copropriété sont encadrés par des délais courts et techniques. Maître SELHAMI analyse le règlement de copropriété, les procès-verbaux et les appels de charges, puis engage la procédure la plus adaptée, de la mise en demeure à la saisine du tribunal judiciaire.
Le cabinet SELHAMI
Ces litiges relèvent du droit immobilier, que le cabinet traite devant les juridictions parisiennes et franciliennes, depuis son bureau du 132 boulevard du Montparnasse (Paris 14e).
Sur les désordres liés à une terrasse, lire terrasse à usage privatif et infiltrations en copropriété. Sur un refus de garantie consécutif à des travaux ou à un dégât des eaux, voir déchéance de garantie : contester le refus de son assurance.
Le cabinet reçoit sur rendez-vous, au 132 boulevard du Montparnasse, Paris 14e : prendre rendez-vous.