Une terrasse réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire peut-elle engager la responsabilité de ce seul copropriétaire lorsque des infiltrations endommagent le local situé en dessous ? La Cour de cassation vient d'y répondre, et la réponse mérite d'y regarder de plus près.
Les faits
Dans l'affaire soumise à la troisième chambre civile, une terrasse réservée à l'usage privatif d'un copropriétaire provoquait des infiltrations dans un local situé en dessous. Pourtant, le règlement de copropriété prévoyait expressément que l'entretien de cette terrasse incombait au copropriétaire qui en avait l'usage exclusif.
La question était donc simple en apparence : le syndicat des copropriétaires peut-il être exonéré de sa responsabilité dès lors que l'entretien de la partie en cause a été confié, par le règlement, à un copropriétaire ?
Ce que dit la Cour de cassation
Non, répond la Cour de cassation dans un arrêt du 17 septembre 2026. Lorsqu'une terrasse constitue une partie commune, le syndicat des copropriétaires reste responsable des dommages causés par un vice de construction ou un défaut d'entretien, même si son entretien a été confié à un copropriétaire en vertu du règlement de copropriété.
L'usage privatif ne transforme pas la nature juridique du bien : une partie commune grevée d'un droit d'usage exclusif demeure une partie commune, et la responsabilité du syndicat suit cette qualification. Le syndicat peut toutefois, selon les circonstances, exercer un recours contre le copropriétaire qui a manqué à son obligation d'entretien.
Pourquoi cette distinction est essentielle
- La propriété : une terrasse affectée à l'usage exclusif d'un copropriétaire reste en principe une partie commune, sauf clause contraire du règlement de copropriété.
- L'usage : l'usage privatif confère au copropriétaire la jouissance du bien, mais ne lui en transfère pas la maîtrise structurelle.
- L'entretien : la charge contractuelle de l'entretien, fixée par le règlement, n'emporte pas automatiquement la responsabilité des dommages.
- La responsabilité : le syndicat demeure garant des dommages résultant d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien d'une partie commune, même entretenue par un copropriétaire.
Ce qu'il faut retenir
Usage privatif ne signifie pas nécessairement responsabilité exclusive. Une décision qui rappelle l'importance de bien distinguer la propriété, l'usage, l'entretien et la responsabilité dans la gestion d'une copropriété.
Pour les copropriétaires comme pour les syndics, cette jurisprudence invite à relire attentivement le règlement de copropriété avant de conclure trop vite sur la question de savoir qui paiera les réparations en cas d'infiltrations. Une clause d'entretien ne suffit pas à décharger le syndicat de ses obligations, mais elle peut fonder un recours du syndicat contre le copropriétaire défaillant.
Si vous êtes confronté à un litige de ce type, qu'il porte sur des infiltrations, la répartition des charges ou l'étendue de la responsabilité du syndicat, n'hésitez pas à me contacter pour une consultation.
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Source
Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 septembre 2026, n° 24-20.973.